Два пилотных проекта по реализации ветхого жилища на торгах будут запущены в Москве до конца этого года. Планируется, что инвесторы сумеют открыть там хостелы, гостиницы и школы на льготных критериях. О том, как принять роль в аукционах, и остальных проектах в интервью сетевому изданию M24.ru поведал начальник управления столичного департамента по конкурентноспособной политике Василий Калинкин.
- Василий Владимирович, в Москве уже действуют несколько проектов по льготной аренде. Что же это все-таки за проекты?
- На данный момент льготы предоставляются инвесторам, оказывающим образовательные и мед сервисы, также тем, кто арендует объекты культурного наследия. А именно, в рамках программы «Доктор рядом» на торги выставляются сначало нежилые помещения в основном на первых этажах новейших построенных жилых домов. Город дает преференцию: 20 лет аренды с ценой рубль за один квадратный метр. Соответственно, на аукционе мы торгуемся на сумму арендной платы, которую инвестор заплатит за тот просвет времени, пока приводит помещение в состояние, позволяющее ему начать оказывать мед сервисы. Другими словами в зависимости от того, сколько времени уйдет на ремонт - полгода либо год, - инвестор будет платить ту сумму, которую он именовал на аукционе. Как он получит разрешение на эксплуатацию данного строения под мед сервисы, то будет платить аренду один рубль за квадратный метр. То же самое касается детских садов. Но тут город в качестве преференции дает инвестору право опосля получения разрешения на эксплуатацию строения в качестве детского садика платить рубль не только лишь за квадратный метр по недвижимости, да и за земляной участок. Разумеется, чрезвычайно выгодно иметь такую аренду на 49 лет. На данный момент прорабатывается вопросец по наиболее широкому применению данного вида торгов, которые будут распространяться и на школьные объекты. Есть заявка от департамента образования о рассмотрении способности восстановления неких объектов не только лишь под детсады и школы, да и под досуговые центры для малышей. Не считая того, в реальный момент в Москве существует порядка тыщи объектов ветхого фонда, и необходимо осознавать, под какие цели его употреблять. Дискуссируется возможность размещения в ветхом фонде малых гостиниц, хостелов и т.д.. Думаю, эти проекты как пилотные заработают до конца года.
- Уже понятно, какие строения будут выставлены на торги?
- Это старенькые дома, жильцы которых уже расселены, или нежилые строения, пришедшие в ветхое состояние в процессе эксплуатации. В проработке находятся 14 объектов, 10 из которых размещены в центральной части городка. Для размещения гостиниц это чрезвычайно выгодное месторасположение. Не считая того, конкретно они чрезвычайно нужны в центре городка. В особенности это принципиально для малых гостиниц, так как для их принципиально размещение конкретно в шаговой доступности к туристским объектам. Так как ежели мы говорим о размещении гостиницы в районе МКАД либо за пределами Третьего кольца, то шаговая доступность тут, естественно, сводится к нулю. Экономный турист, который захотит поселиться в малую гостиницу или в хостел, - ему важен факт передвижения пешком.
- На каких критериях инвесторы будут арендовать ветхий фонд?
- Это пилотный проект, по которому ведется проработка критерий выставления объектов на торги. Но я не исключаю, что половина объектов будет выставлена под аренду, половина на продажу, чтоб поглядеть, по какому принципу будут нужны эти объекты, чтоб принять окончательное решение. Ежели говорить о преференциях, то они могут быть равны тем, которые Москва дает для освоения объектов культурного наследия, но окончательное решение будет принято по результатам реализации на торгах пилотного проекта. Инвестор должен будет сделать капитальный ремонт с учетом ветхого состояния объекта, ведь в большинстве собственном ветхий фонд в центральной части городка - это древесные перекрытия. Может быть, что необходимо будет делать железобетонные перекрытия, укреплять фундамент и стенки. О способности роста технико-экономических показателях (ТЭПов) объекта не могу огласить. Это будет определено в рамках проектных решений. Повышение ТЭПов в центральной части городка, вероятнее всего будет может быть в части освоения чердачного места и размещения паркинга под зданием. Другими словами все будет зависеть от состояния объекта и определенного проекта, который будет подготовлен для восстановления строения.
- Каковы условия для инвесторов, арендующих объекты культурного наследия?
- В данном случае инвестор опосля победы на торгах подписывает охранное обязательство, на основании которого он приступает к восстановительным работам опосля утверждения проектного решения. Соответственно, есть спец проектные организации, готовящие проект восстановления строения по заказу инвестора. Опосля утверждения проекта в «Москомэкспертизе» и получения разрешения на проведение строй работ инвестор приступает к реставрации объекта. Срок аренды объектов культурного наследия, который отводится на восстановление строения, составляет 5 лет, а в случае, к примеру, с детсадом полгода отводится на косметический ремонт, год - на капитальный ремонт, полтора года - ежели требуется реконструкция строения либо остальные наиболее большие виды работ. Вот принципиальная разница. А аренда схожа: 49 лет 1 рубль за квадратный метр опосля восстановления объекта.
При этом город принял решение о способности использования объектов культурного наследия не только лишь под основной вид деятельности (офисный), да и для размещения в их гостиниц, ресторанов, для культурно-просветительских и образовательных целей. К примеру, прошлый кино-театр «Слава» на Шоссе Энтузиастов, который сгорел пару лет назад, его ожидаемое внедрение - как объект культурно-просветительских назначения (кинопоказ) с вероятным размещением ресторана и кабинетов. А вот фельдшерская школа в Екатерининском парке (Госпитальная площадь, дом 1) будет переделана по инфы инвестора под гостиницу. Это выгодно для городка поэтому, что те объекты, которые на данный момент находятся в не чрезвычайно приглядном виде, восстанавливаются за счет внебюджетных средств и получают новейшую жизнь. При этом обитатели городка будут иметь возможность ознакомиться с восстановленным монументом культурного наследия не только лишь снаружи, да и с посещением внутренних помещений по установленному графику.
- Кто может стать участником торгов, и что для этого нужно?
- В торгах участвуют юридические лица, личные личные предприниматели и физические лица. На приватизацию имущества в основном выходят физические лица. Объекты недвижимости и землю почаще всего арендуют юридические лица. Тут есть определенные тенденции, так как, по сопоставлению с пакетом документов, подаваемым на роль в торгах от юридического лица (заявка, выписка из ЕГРЮЛ, Утомившись организации, решение общего собрания организации о совершении сделки, доказательство возможностей ген.директора, платежное поручение о перечислении задатка), пакет документов от физического лица содержит только заверенную копию паспорта, заявку на роль в торгах и платежное поручение о перечислении валютного задатка.
Необходимость получения от юридического лица решения общего собрания о том, что все учредители согласны с проведением сделки, также доказательства возможностей генерального директора соединено с тем, что мы должны осознавать: это решение не только лишь принято одним человеком (гендиректором), но все учредители организации в курсе данных событий. Эти требования не используются тогда, когда директор является единственным учредителем организации. Для допуска к торгам также нужно, чтоб деньги поступили на счет Тендерного комитета в полном объеме. Все другие документы делаются быстро и без излишних издержек. При этом по аукционам аренды мы принимаем документы в опечатанных конвертах. Там нет ориентиров, кто подавал данную заявку. Вскрытие конвертов происходит в день процедуры торгов. Это делается, чтоб избежать возможного давления на участников данной процедуры. Что касается приватизации, тут заявки принимаются в открытом виде, так как 178-ФЗ закон установил срок в 10 рабочих дней для того, чтоб не допущенные участники могли оспорить данное решение в Федеральной антимонопольной службе.
- От чего же зависит размер задатка?
- Обычно, задаток составляет от 5 до 10 процентов. По объектам аренды земляных участков задаток на некие объекты (с размерами строительства до 1000 кв. м) может приравниваться стартовой стоимости лота. В принципе, это никак на процесс не влияет, так как задаток идет в счет оплаты той суммы, которая будет названа на аукционе. Ежели вы заплатили 20% и взяли лот по малой стоимости, вы дополнительно заплатите 80%. Ежели вы задаток заплатили 100%, соответственно, опосля окончания аукциона вы заплатите лишь ту сумму, которая превосходила исходную стартовую стоимость. В процессе торгов, кто отдал огромную стоимость, тот и выиграл.
- Что ежели фаворит торгов отрешается от предстоящей работы и от заключения договора? Были такие случаи?
- Такое случалось, но по условию проведения торгов, ежели инвестор отрешается (уклоняется) от подписания контракта или не подписывает итоговый протокол торгов, по которому он является победителем, он теряет задаток, который был им ориентирован на роль в аукционе. В данном случае торги признаются не состоявшимися и имеют возможность быть повторно объявленными.
Торги - это все-же некоторый экшен: возникает азарт борьбы за победу, и участники аукциона, торгуясь, могут превысить свои настоящие способности. Такое тоже случается. Эта процедура по признанию торгов не состоявшимися в случае отказа от подписания контракта распространяется на земляные торги и торги по приватизации городского имущества, потому что тут у нас есть возможность заключить договорные дела лишь с одним участником, кто именовал самую большую стоимость лота. По аренде недвижимости есть возможность, ежели отрешается 1-ый фаворит, передать возможности второму, кто именовал стоимость предыдущую к итоговой. Но менее того - лишь для второго. В случае ежели и 2-ой претендент отрешается от подписания контракта, то он также теряет валютный задаток на роль в торгах, аукцион признается не состоявшимися и имеет возможность быть повторно объявленным. Утрата задатка - это суровый повод для того, чтоб задуматься, стоит отрешаться от подписания контракта.
- Что делать, ежели по каким-то отраслям на торги выходит лишь одна компания, так как больше в Москве просто нет профессионалов?
- Да, в случае подачи заявки на роль в торгах лишь от 1-го претендента у нас есть обязательства предложить заявителю подписать контракт аренды по утвержденной нами стартовой стоимости лота. Претендент может пользоваться данным предложением либо может отрешиться от подписания контракта, но в данном случае валютный задаток на роль в торгах ему ворачивается в полном объеме.
Данная процедура применяется при проведении торгов по аренде земли и по аренде недвижимости городского имущества, торги при всем этом признаются несостоявшимися. Что касается приватизации городского имущества, то тут мы действуем в рамках 178-ФЗ закона: ежели поступила одна заявка, то торги признаются не состоявшимися и объект быть может выставлен на повторные торги.
- От чего же зависит количество участников?
- В среднем у нас в торгах участвует по 5 человек на один лот. Хотя есть исключения: по отдельным лотам количество претендентов добивается 35-40 участников. Энтузиазм к определенным объектам обоснован: сначала, это административный округ, где размещен объект, также находится ли он на первой полосы домов или снутри квартала. Дальше для инвесторов принципиально, что собой представляет данный объект. Ежели это объект недвижимости, их интересует высота потолков, количество окон, размещение объекта - 1-ый этаж, цоколь, подвал. Ну и, как ни удивительно, крайнее в этом перечне - это стоимость. Вот это три главных показателя, которые инвестор выбирает себе, приходя на торги.
Что касается цены, с которой в среднем начинаются торги, то стоимость аренды выставляется на аукцион ориентировочно процентов на 20 ниже рыночной. В процессе торгов она поднимается на 80% относительно стартовой цены лота. Так что мы в любом случае перекрываем арендную ставку, которая, по оценке рынка, была бы возможна, если б это была коммерческая сдача объекта. По приватизации: тут незначительно иная ситуация. Стартовая стоимость превосходит рыночную процентов на 10. Но превышение стартовой цены составляет порядка 20%. В любом случае, по итогам разных видов торгов мы выходим с неплохим превышением стартовой цены лота (порядка 60%).
- Road show: для чего же нужна эта процедура? Каковы индивидуальности проведения road show в Москве?
- Москва - это большой крупный город, и достучаться до потенциального инвестора чрезвычайно трудно, невзирая на то что мы используем все способности информирования, но они не постоянно оказываются достаточными и действенными. Быть может, это обосновано пассивностью со стороны инвесторов, не желающих проявить активные деяния, связанные с подготовкой и ролью в процедуре торгов, информация о которых расположена на нашем веб-сайте, в печатном издании «Московские торги» и на официальном веб-сайте Российской Федерации.
В свою очередь мероприятие в виде road show, куда приглашаются ряд публичных организаций, представители бизнес-сообществ, пишущие корреспонденты, телевидение различного профиля и направления, чрезвычайно расширяет способности доведения инфы до возможных инвесторов. Понятно, что, ежели объект увлекателен, на торги придут и без road show. Но в отношении сложных либо больших объектов, по которым и стартовые цены торгов довольно высоки, либо же объекты на торги выставляются в рамках пилотных проектов (социальные программы, ветхий фонд и т. д.) без road show не обойтись.
К примеру, чтоб осознать преференции, которые город предоставляет для инвесторов по програмке соц объектов (ДОУ) с заключением контракта аренды на 49 лет со ставкой арендной платы 1 рубль за 1 метр детского садика (как это все будет смотреться), мы начали проводить road show не только лишь в стенках тендерного комитета, да и выездные - на местности детских садов, выставляемых на торги.
В данном случае, находясь на объекте, который выставляется на торги, его можно обойти, поглядеть, что находится снутри, есть ли придомовая территория, есть ли огораживания и т.д.. Другими словами все вопросцы, которые могли бы быть заданы на road show инвесторами, - они практически снимаются сходу опосля зрительного осмотра. Аналогичную работу мы проводим по объектам культурного наследия. Обычно, выбираем объекты, которые уже построены и реконструированы, демонстрируя при всем этом, как они выглядели ранее и как они смотрятся на данный момент. Понятно, что провести road show, к примеру, в спаленном кинозале «Слава» сложновато, а вот в Пушкинском доме на Басманной улице - полностью реально. Так как объект, который был в довольно нехорошем состоянии, на данный момент восстановлен и отлично смотрится.
- Как проходит road show?
- Это творческий процесс, но сначала он основан на диалоге. Мы набираем определенное количество вопросцев либо предложений от инвесторов - те препядствия, которые мы желали бы осветить для освоения того либо другого объекта. Начинаем с вводной части road show: показываем презентацию, которую мы готовим; приглашаем профессионалов, которые могут поведать о данном объекте. К примеру, ежели это физкультурно-оздоровительный комплекс, мы приглашаем представителей департамента физкультуры и спорта, которые могут поведать, какова городская программа развития спорта, какие требования данного участка на данный функционал. Представители Префектуры АО могут поведать о востребованности объекта в данном районе, проведены ли общественные слушания, как обитатели относятся к объекту, который будет построен тут. И, соответственно, перебегаем к диалогу с инвестором, чтоб они высказались, все ли их удовлетворяет в данном объекте, какой инфы не хватает.
Время от времени выходит так, что опосля road show мы переносим торги для того, чтоб устранить те либо другие замечания, которые были получены от инвестора. Это чрезвычайно действующий метод, и он выгоден для нас поэтому, что мы получили обратную связь и можем что-то поменять в подготовке объекта к торгам, и сможем быть уверенными в его реализации. Так, когда мы выставляли на торги объекты для организации сети магазинов шаговой доступности, у нас было объединено в одном лоте от 5 до 10 объектов. По требованию инвесторов мы уменьшили их количество до 1-го объекта в одном лоте. Для их это было выгодно и комфортно, и мы реализовали данные объекты по довольно высочайшей стоимости конкретно по той просьбе, которая поступила от возможных инвесторов на road show. Это диалог, и мы нацеливаем road show на то, чтоб сделать лучше нашу работу, наше взаимодействие, чтоб торги удовлетворяли большая часть участников.
Беседовала Лена Долматова